+7 (499) 653-60-72 Доб. 817Москва и область +7 (800) 500-27-29 Доб. 419Федеральный номер

Соглашение о преимущественном праве покупки

ЗАДАТЬ ВОПРОС

Соглашение о преимущественном праве покупки

Основные положения о заключении договора купли-продажи недвижимости. Права на земельный участок при продаже жилого дома, здания, сооружения. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество. Особенности продажи жилых помещений. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Каждый из участников общей долевой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.

2. ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ

Каждый из участников общей долевой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей продать, подарить, завещать, отдать в залог и т. Для реализации данного права согласия остальных участников общей долевой собственности, как правило, не требуется. Вместе с тем при продаже доли в общем имуществе должны быть соблюдены особые правила, предусмотренные ст.

Данное правило применяется также при отчуждении доли по договору мены, по которому каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен ст.

Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли.

Если несколько участников общей долевой собственности желают воспользоваться преимущественным правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу. В случае спора между ними суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому, чем выбрано им, сособственнику. Преимущественное право покупки не действует в случае продажи доли жилого дома, квартиры с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных ч.

Оно не применяется и при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности, например путем дарения. Если же под видом дарения фактически совершается продажа доли недвижимости, то на такую сделку может быть распространено преимущественное право покупки. Согласно п. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила. Поэтому при доказанности, что в действительности доля дома, квартиры была продана, а не подарена постороннему лицу, к сделке применяются правила, в том числе предусмотренные ст.

Однако для того чтобы в данном случае применить правило о преимущественной покупке, должны быть представлены отвечающие требованиям допустимости доказательства, подтверждающие все существенные условия договора купли-продажи предмет, цена и т. При отсутствии таких доказательств суд не может признать прикрываемую сделку заключенной и определить размер денежной суммы, подлежащей выплате покупателю при переводе его прав и обязанностей по договору на истца.

Залог доли в праве на общий жилой дом, квартиру может быть осуществлен без согласия других сособственников. Однако в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ ч. При продаже доли комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу сособственники жилого дома собственники остальных комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки продаваемой доли комнаты по той цене, по которой она продается, и на прочих равных условиях соблюдение сроков платежей, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки, и т.

Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности на жилой дом, квартиру о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых она продается. Если участник долевой собственности выражает согласие приобрести долю дома, квартиры по цене, назначенной продавцом, но выдвигает при этом неприемлемые для последнего условия например, с рассрочкой либо отсрочкой платежа , то продавец вправе продать принадлежащую ему долю дома на назначенных им условиях постороннему лицу.

В то же время если продавец доли дома, квартиры впоследствии изменит цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным. На практике неоднозначно решается вопрос о возможности изменения продавцом условий продажи доли, если кто-либо из участников общей собственности в установленный срок принял предложение воспользоваться правом преимущественной покупки и приобрести долю недвижимости на указанных продавцом условиях.

Высказывается мнение, в том числе на страницах юридической литературы , о том, что направленное извещение о продаже доли является безотзывной офертой и в случае ее принятия акцепта договор считается заключенным, отчуждаемая доля переходит к остальным участникам общей долевой собственности и распределяется между ними пропорционально имеющимся у них долям. С таким мнением, оказывающим определенное влияние на судебную практику, безусловно, согласиться нельзя, так как извещение продавца остальным участникам общей долевой собственности и предложение, направляемое в порядке ст.

Рассматривая содержание ст. Однако распространение на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать свое имущество лицу, принявшему предложение, привело бы к необоснованному расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой закона.

Из анализа п. Извещение участников общей долевой собственности о продаже доли направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено п. Согласие собственника, получившего указанное извещение, означает только то, что он имеет первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора перед лицом, которому продавец по своему свободному волеизъявлению намерен продать долю, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено п.

Различны и последствия нарушения. При несоблюдении правила о преимущественной покупке договор не утрачивает юридическую силу - возможна лишь замена указанного в нем покупателя другим лицом; в случае же признания договора заключенным путем акцепта оферты последующий договор может быть признан недействительным как совершенный лицом, уже не обладающим правом распоряжаться предметом договора. Рассматриваемые судами дела по спорам, возникающим при осуществлении преимущественного права покупки, в подавляющем большинстве случаев связаны с отчуждением доли недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости может быть заключен только одним из предусмотренных ст. Право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя во всех случаях с момента государственной регистрации перехода права ст. Приведенные правовые положения в принципе исключают возможность заключения договора продажи недвижимости путем акцепта направленного предложения оферты и перехода с этого момента права собственности на отчуждаемую долю к остальным участникам общей долевой собственности.

Участник, выразивший согласие, должен заключить с продавцом договор в виде единого документа с обязательным изложением в нем предусмотренных ст. Если намерение приобрести долю будет высказано несколькими сособственниками, то договор заключается с тем из них, которого укажет продавец. Применение по аналогии п. Эта норма регулирует отношения по распоряжению долями, имеющими стоимостное выражение, их перераспределение между участниками общества всегда возможно и влияет лишь на объем их участия в управлении обществом.

Отчуждаемой же доле недвижимости всегда соответствует часть имущества в натуре, которую зачастую нельзя разделить. Например, распределение доли жилого дома, на которую приходится комната размером 9 кв. Правовые последствия отказа продавца от заключения договора, в том числе в связи с изменением им цены и других условий продажи, выражаются только в том, что он не вправе продать эту долю третьему лицу без повторного уведомления всех участников долевой собственности о продаже доли на новых условиях.

В то же время если из извещения усматривается воля собственника отчуждаемой доли заключить договор на предлагаемых им условиях с любым, кто отзовется, такое предложение может быть признано публичной офертой со всеми вытекающими из этого последствиями п.

Однако это не относится к случаям продажи доли недвижимого имущества, когда данный способ заключения договора неприменим, о чем сказано выше. Извещение о продаже доли дома, квартиры направляется остальным участникам долевой собственности обязательно в письменном виде с указанием цены и всех других условий, на которых она продается. Доказательством извещения о предстоящей продаже доли в общей собственности могут служить ответы сособственников на извещение продавца, свидетельство нотариуса о передаче участникам долевой собственности заявления продавца ст.

Участники долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку такое право является личным, но вправе отказаться от него. Доказательством могут служить их письменные заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли с указанием цены и других условий, на которых она продается. Закон не требует обязательного нотариального удостоверения возмездных сделок по отчуждению недвижимости, в том числе доли жилого дома, квартиры, за исключением отдельных их видов, например договора ренты ст.

Требование же о государственной регистрации прав на недвижимое имущество распространяется на все случаи перехода прав на основании договора. В зависимости от того, в нотариальной или простой письменной форме совершена сделка, представляются доказательства отказа долевых собственников от преимущественного права покупки доли. Если отчуждение доли производится на основании нотариально удостоверенного договора, то надлежаще заверенные заявления сособственников об отказе от покупки доли направляются нотариусу, который обязан удостовериться в соблюдении правил ст.

Они могут лично явиться к нотариусу и подать заявление. Нотариус устанавливает их личность на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности явившихся, и проверяет подлинность подписи, о чем делает отметку на заявлении и указывает наименование документа, удостоверяющего личность, кем и когда он выдан. В этом случае в регистрирующий орган представляются нотариально заверенные копии таких заявлений.

Когда же сделка совершена в простой письменной форме, к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее; если к этому времени не истек месячный срок со дня извещения продавцом остальных сособственников, то регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения этого срока.

К заявлению о регистрации могут также прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности ст.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли жилого дома, квартиры или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже.

Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу. В случае спора факты извещения остальных сособственников о продаже доли, их отказов от покупки доли в праве могут быть установлены судом на основании доказательств, соответствующих требованиям допустимости ст. Учитывая, что извещение и отказ требуют письменной формы, и подтверждаться они должны письменными средствами доказывания.

Определенные сложности возникают, когда другие сособственники не проживают в месте нахождения недвижимости, доля которой отчуждается, и адрес их неизвестен. Прежде возможность удостоверения в таких случаях договора купли-продажи доли постороннему лицу, если данные обстоятельства подтверждены соответствующими документами, была предусмотрена п. Представляется, что требование об извещении можно признать соблюденным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.

В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. При продаже доли недвижимости постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Трехмесячный срок исчисляется с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о состоявшейся продаже доли жилого дома, квартиры с нарушением его права. В таком же порядке определяется начало течения срока исковой давности для лиц, фактически вступивших во владение наследственным имуществом, но не получивших свидетельство о праве на наследство на перешедшую им долю жилого дома, квартиры.

Закон не связывает возникновение преимущественного права покупки с регистрацией права собственности на полученную по наследству часть жилого дома, квартиры. Следовательно, наследники, фактически принявшие наследство в виде доли недвижимости, обладают преимущественным правом покупки и при нарушении данного права могут обратиться за судебной защитой в рамках установленного срока. Закрепленная в п.

Поэтому нет правовых оснований считать указанный срок пресекательным, в связи с чем нельзя согласиться и с противоположным разъяснением, данным в п. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Применение, приостановление и перерыв течения этого срока, а также его восстановление, когда это допускается законом ст. Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости.

Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли строения, квартиры. При предъявлении такого иска истец обязан по предложению судьи внести требуемую сумму на банковский счет управления отдела Судебного департамента в субъектах Российской Федерации или иным образом гарантировать выплату в случае удовлетворения его иска всех сумм, уплаченных покупателем доли недвижимости покупная цена, сборы и пошлины, другие понесенные покупателем при покупке доли необходимые расходы.

Это обусловлено тем, что закон п. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволяет также защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска. Невыполнение требования судьи о внесении сумм, по мнению автора, можно расценить как отсутствие у истца действительного намерения приобрести отчуждаемую долю, что является основанием для отказа в иске.

Такие последствия должны быть разъяснены истцу. Вместе с тем следует учитывать, что предварительное внесение лицом, претендующим на проданную долю, покупной цены является одной из мер обеспечения иска.

Поэтому если такая мера обеспечения судом не будет применена, то само по себе невнесение истцом предварительно покупной цены не может служить основанием для отказа в удовлетворении его требований. На практике часто встречается ошибка, когда гражданином или организацией предъявляется, а судом рассматривается иск о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости по основанию нарушения преимущественного права покупки.

Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, что исключает замену покупателя по договору, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах собственника ст. Возможность признания сделки недействительной по указанному основанию не предусмотрена. Закон наделяет участника общей долевой собственности правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Поэтому в решении суда при удовлетворении иска указывается о переводе таких прав и обязанностей и о замене покупателя истцом по делу в договоре купли-продажи доли недвижимости, который остается действительным, а также о взыскании с истца в пользу первоначального покупателя по договору уплаченных сумм. В порядке рекомендации можно предложить следующую редакцию резолютивной части решения суда: "Иск удовлетворить.

Данное решение становится неотъемлемой частью договора купли-продажи доли жилого дома, квартиры и подлежит обязательному представлению в государственный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения соответствующих изменений в произведенную регистрационную запись. Различия между исковыми требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя и иском о признании сделки недействительной можно проиллюстрировать на следующем примере.

Перед Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ был поставлен вопрос об отмене в порядке надзора состоявшихся судебных постановлений по тому основанию, что вся сумма покупной цены дома была получена Ф-ым, часть этой суммы неправильно взыскана с Ф-й, являющейся истицей по делу.

Судебная коллегия не согласилась с такими доводами по следующим основаниям.

Договор купли-продажи доли в квартире

Имея намерение продать часть имущества при наличии сособственников, необходимо направить им уведомление о продажи доли в праве общей долевой собственности, образец которого и будет рассмотрен в статье. Гражданское законодательство указывает, что любой объект, в том числе и жилая недвижимость, может находиться не только в единоличной, но и в общей собственности. Характерной особенностью общей собственности является то, что хотя всем имуществом можно распоряжаться лишь по общему согласию ст. Он может эту долю подарить, обменять, продать — словом, совершить с ней любую сделку, предусмотренную ГК РФ. Однако есть ограничение: если происходит возмездное отчуждение, необходимо соблюдать некоторые дополнительные требования закона. Они выражаются в следующем: желая продать свою долю любому постороннему лицу, не входящему в число сособственников, участник долевой собственности обязан сначала предложить купить её на тех же условиях тем, кто долями уже владеет ст. Это требование является жёстким.

Удостоверение оферты и акцепта

При возмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности распорядительная свобода каждого сособственника ограничена в интересах прочих сособственников преимущественным правом покупки ст. Однако следует учитывать, что действие преимущественного права покупки доли имеет целый ряд ограничений. Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности принадлежит каждому собственнику - участнику общей долевой собственности.

Персональный состав участников долевой собственности имеет существенное значение для организации согласованного владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Установление преимущественного права сособственников на покупку продаваемой доли в праве общей собственности имеет целью согласовать интересы продавца доли и остальных участников долевой собственности. В интересах продавца доли определено, что преимущественное право покупки доли осуществляется участниками общей собственности по цене, за которую эта доля продается постороннему лицу, и на прочих равных условиях.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи настоящего Кодекса , и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продажа доли в квартире является одним из самых сложных видов сделок с недвижимостью. Однако, желающих произвести именно продажу или покупку доли в недвижимости на рынке немало. Для того чтобы осуществить сделку правильно, необходимо четко уяснить алгоритм действий. Если жилое помещение принадлежит нескольким собственникам, и один из них хочет продать свою долю в составе объекта, то для оформления такой сделки необходимо заключить письменный договор купли - продажи доли квартиры договор купли- продажи доли в праве собственности на квартиру.

Вы точно человек?

Обязан ли нотариус при удостоверении каждого договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО третьему лицу проверять была ли соблюдена процедура направления оферты другим участникам Общества или Оферта необходима нотариусу только в случае отсутствия надлежаще оформленного отказа от преимущественного права покупки доли от другого участника Общества? Ответ зависит от разрешения вопроса о пределах проверки, осуществляемой нотариусом при удостоверении сделки купли-продажи доли в уставном капитале ООО — нотариус должен проверять соблюдение порядка осуществления права преимущественной покупки доли в уставном капитале ООО 1 или требования закона, не влияющие на законность сделки, должны разъясняться сторонам при удостоверении сделки с конкретизацией возможных последствий их несоблюдения 2. В силу п. При втором подходе, предоставление оферты и отказов не требуется.

Гражданский кодекс. Купить систему Заказать демоверсию.

Соглашение об опционе с правом покупки

Суть опциона заключается в том, что при заключении сторонами соглашения о предоставлении опциона на заключение договора одна сторона путем безотзывной оферты предоставляет другой стороне право в любой момент в период действия опциона заключить договор на предложенных в опционе условиях. Опцион на заключение договора может быть включен и в другое соглашение. Опцион на заключение договора следует отличать от опционного договора. Если опцион на заключение договора представляет собой предоставление одним лицом другому лицу соглашение об опционе с правом покупки заключить договор в будущем, то опционный договор — это уже заключенный договор, который предусматривает право потребовать исполнения договора, в том числе уплатить денежные средства, передать или принять имущество. Опцион является, по общему правилу, платным но стороны по соглашению могут установить и безвозмездный характер таких отношений.

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки

Тёмные дворы 09 Октябрь 2019 ОТРажение Потеря работы. Налоги для малого бизнеса. Реальные цифры: зарплата мечты. Пешеходы на колесах 07 Октябрь 2019 ОТРажение Во что играют современные дети.

Когда нормы о преимущественном праве покупки не применяются. Если продажа Сложности при оформлении соглашения о продаже доли в квартире.

Образец уведомления о преимущественном праве покупки доли

Адрес официального сайта: гувм. Чтобы воспользоваться бесплатной консультацией, пожалуйста отключите AdBlock и перезагрузите страницу. Однако далеко не всегда присутствует возможность для того, чтобы обратиться к юристу в реальности. Зачастую реальные консультации требуют много времени и усилий или оказываются дорогостоящими.

6. Преимущественное право покупки в российском гражданском праве

Юрист сможет ответить на все вопросы и в полной мере составить дальнейший план действия для выхода из возникшей конфликтной ситуации с юридической стороны и правовой ответственности.

Если вопрос касается специализации юриста, ответы можно получить незамедлительно. В любой другой ситуации у вас спросят контактные данные для связи и юрист, специализирующийся по интересующим вас вопросам, свяжется в ближайшее время. Также происходит в случае, если специалисту необходимо уточнить вопросы с точки зрения законодательства.

В данный момент я веду вопросов квалифицированному юристу адвокату. В рамках консультации вы можете производится в фиксированном, заранее оговоренном, размере любым удобным.

Ему позволено заниматься лишь преподавательской, научной или любой творческой работой. Адвокатом может стать юрист, имеющий стаж работы от 2 лет, не меньше года стажировавшийся в адвокатском деле, успешно прошедший квалификационный экзамен и получивший статус адвоката от комиссии Адвокатской Палаты.

Правомерны ли действия сотрудников полиции и КДН. На что обратить внимание при просмотре документов в полиции.

Комментарии 5
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. etagovon

    Мне очень жаль, ничем не могу Вам помочь. Я думаю, Вы найдёте верное решение. Не отчаивайтесь.

  2. Мирослава

    Я разбираюсь в этом вопросе. Давайте обсудим.

  3. onbusini

    жжет чертяга!!!

  4. Панкрат

    Не могу сейчас принять участие в дискуссии - нет свободного времени. Очень скоро обязательно выскажу своё мнение.

  5. ceijayclothpa

    Вы не ошиблись, все верно